文化酒店攜手地產(chǎn)，推動(dòng)酒店資產(chǎn)溢價(jià)增長

隨著國內(nèi)旅游和商務(wù)出行市場的恢復(fù)，酒店行業(yè)迎來進(jìn)一步復(fù)蘇機(jī)遇。在房地產(chǎn)行業(yè)紛紛選擇向復(fù)合地產(chǎn)發(fā)展的背景下，獲取物業(yè)項(xiàng)目中最匹配酒店的優(yōu)質(zhì)物業(yè)成為酒店投資的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。

同時(shí)，隨著年輕一代消費(fèi)群體的到來，行業(yè)格局已然生變，文化體驗(yàn)逐漸成為酒店消費(fèi)中的重要組成部分。酒店可在精準(zhǔn)捕捉品牌文化精髓的同時(shí)，兼顧成本與體驗(yàn)的恰當(dāng)融合，實(shí)現(xiàn)收益優(yōu)化和資產(chǎn)增值。

4月13日，錦江都城聯(lián)合次方點(diǎn)評(píng)在中國廣州的錦江都城廣州番禺長隆酒店內(nèi)召開以“文化酒店攜手地產(chǎn)項(xiàng)目，酒店資產(chǎn)租VS買哪更性感？”為主題的酒店投資開放日。本次活動(dòng)攜手華南投資人、投資機(jī)構(gòu)、行業(yè)專家及品牌方基于優(yōu)質(zhì)物業(yè)與文化屬性類酒店產(chǎn)品相結(jié)合而助力酒店投資收益進(jìn)行深入探討。

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2020年酒店投資點(diǎn)評(píng)數(shù)據(jù)報(bào)告

次方點(diǎn)評(píng)的創(chuàng)始人老管表示，所有的賽道，所有的行業(yè)，競爭的是生態(tài)位，搶占生態(tài)位。民宿在住宿行業(yè)是一個(gè)非常劣勢的生態(tài)位，而像錦江都城中檔酒店只要做到60分，項(xiàng)目可能就會(huì)有收益，但是民宿可能要做到90分，甚至是100分才可以賺錢。

在住宿行業(yè)如何搶占生態(tài)位，表現(xiàn)為：一、加盟商要在合適的區(qū)域內(nèi)找到最有價(jià)值的物業(yè)；二、品牌方要保持高效的運(yùn)營水平。這兩點(diǎn)疊加在一起，加盟商的收益將會(huì)更好。

次方點(diǎn)評(píng)創(chuàng)始人兼CEO/增長會(huì)發(fā)起人老管

據(jù)次方點(diǎn)評(píng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，53%的投資人認(rèn)為品牌開發(fā)比較專業(yè)；籌開的平均周期是7.1個(gè)月；85%以上的投資人會(huì)選擇自己的團(tuán)隊(duì)；在經(jīng)營方面只有30%的投資人相對(duì)滿意；會(huì)員占比達(dá)到40%以上，僅占業(yè)主的五分之一；在供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)，75%的投資人認(rèn)為集團(tuán)采購的價(jià)格偏高。

據(jù)廣州地區(qū)中端/經(jīng)濟(jì)型酒店OTA房價(jià)及點(diǎn)評(píng)分析顯示，中檔酒店的好評(píng)率高于經(jīng)濟(jì)型，預(yù)示著存量升級(jí)是未來的趨勢。在出行目的占比上，經(jīng)濟(jì)型酒店的商務(wù)出差占比最高；中檔酒店則是情侶結(jié)伴出行占比較高，其次是個(gè)人出行。

老管認(rèn)為行業(yè)的連鎖化是趨勢。目前，次方點(diǎn)評(píng)組建的投資人社群里有各個(gè)品牌的加盟商，希望借助業(yè)內(nèi)專家的投資經(jīng)驗(yàn)和影響力，讓更多的投資人少走彎路。

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敏捷集團(tuán)物業(yè)項(xiàng)目展示

敏捷集團(tuán)公寓事業(yè)部總經(jīng)理羅輯

敏捷地產(chǎn)公寓事業(yè)部總經(jīng)理羅輯在會(huì)中表示，敏捷集團(tuán)在去年集中推進(jìn)品牌升級(jí)并對(duì)多元化業(yè)務(wù)進(jìn)行梳理，共管理資產(chǎn)900億，面積3000萬平米。此次活動(dòng)中，羅輯為投資人展示了敏捷集團(tuán)兩大品牌“敏捷”和“錦繡”，對(duì)應(yīng)精品住宅、CBD商業(yè)以及城市綜合體系列包括文旅度假系列。羅輯從“酒店對(duì)地產(chǎn)幫助”、“敏捷為什么要引入投資人”、“投資人與敏捷合作”三方面全面解讀地產(chǎn)與投資人的合作關(guān)系。

此外，敏捷地產(chǎn)在活動(dòng)中發(fā)布已建成“廣州番禺的動(dòng)漫城附近項(xiàng)目”、“三亞優(yōu)質(zhì)酒店項(xiàng)目”、“南沙麗都公館項(xiàng)目”、“海鷗島項(xiàng)目”、“敏捷郞悅公館項(xiàng)目”，現(xiàn)場與大家交流。

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文化助力酒店投資收益，錦江都城走在前列

錦江酒店（中國區(qū)）副總裁兼錦江都城品牌總裁虞瑜

錦江酒店（中國區(qū)）副總裁兼錦江都城品牌總裁虞瑜在會(huì)中為投資人展示錦江集團(tuán)的發(fā)展史。1935年董竹君女士在上海創(chuàng)立第一家“錦江茶室”，1936年在上海開設(shè)“錦江川菜館”后一炮而紅，飲譽(yù)天下，后由政府收購取名“錦江飯店”，店徽是竹葉，由董竹君出任錦江飯店首位董事長，任百尊為首任總經(jīng)理。1951年錦江飯店起正式掛牌起，直到2003年重組為錦江（國際）集團(tuán)有限公司并打造眾多知名品牌，引入多家國際品牌。錦江國際集團(tuán)形成三大核心板塊酒店、旅游及客運(yùn)三大核心主業(yè)和實(shí)業(yè)、金融等相關(guān)產(chǎn)業(yè)及基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)控股錦江資本、錦江酒店、錦江投資、錦江旅游四大上市公司。錦江高星酒店接待過全球政要、高規(guī)格論壇的國賓，打造了一批優(yōu)秀的品質(zhì)服務(wù)型人才。但在市場化運(yùn)作還稍欠火候，因此，開啟了資產(chǎn)整合收購的方向。

2003年后錦江整個(gè)資產(chǎn)的整合、收購，進(jìn)行了大變革。第一步在2010年收購了美國洲際酒店管理公司學(xué)習(xí)整體國際性的酒店管理公司人才體系以及管理理念；第二步在2015年收購了法國第二大酒店管理公司盧浮集團(tuán)和鉑濤酒店集團(tuán)；第三步分別于2016年收購維也納酒店集團(tuán)并戰(zhàn)略投資雅高酒店集團(tuán)，2018年對(duì)麗笙集團(tuán)進(jìn)行了收購。因此錦江從2002年至2020年，是突飛猛進(jìn)的發(fā)展階段。

截至 2020年12月底，錦江酒店 (中國區(qū))擁有已簽約酒店規(guī)模數(shù)超14000家，超143萬間客房，覆蓋了470多個(gè)城市，未來目標(biāo)希望突破2萬家酒店。依托錦江國際集團(tuán)“一中心三平臺(tái)”，“錦江全球創(chuàng)新中心GIC”、“錦江全球旅行產(chǎn)業(yè)共享平臺(tái)WeHotel”、“錦江全球采購平臺(tái)GPP”、“錦江全球財(cái)務(wù)共享平臺(tái)FSSC”優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)從資源匹配、管理優(yōu)化、業(yè)務(wù)協(xié)同的充分融合發(fā)展。

錦江國際集團(tuán)已經(jīng)建立錦江全球采購平臺(tái)GPP，不久之后將在上海建造酒店供應(yīng)鏈產(chǎn)品展廳，讓投資人全面了解更多性價(jià)比好的產(chǎn)品，也給供應(yīng)商展示的平臺(tái)。

錦江都城品牌海外業(yè)務(wù)中心總監(jiān)陳華

錦江都城品牌海外業(yè)務(wù)中心總監(jiān)陳華在活動(dòng)中為投資人分享擁有90年歷史的錦江都城品牌。錦江都城華東布點(diǎn)較多，在上海和南京開設(shè)將近20家門店，廣州5家，深圳即將開業(yè)3家，海外歐洲已經(jīng)出現(xiàn)錦江都城酒店，法國巴黎正在籌建，全國已有項(xiàng)目超300家。錦江都城希望將傳統(tǒng)變成現(xiàn)代，運(yùn)用每個(gè)細(xì)節(jié)點(diǎn)形成文旅探索的特點(diǎn)，并將當(dāng)?shù)匚幕蛡鹘y(tǒng)文化融入現(xiàn)代風(fēng)格。

錦江都城為客人帶來在地時(shí)刻、經(jīng)典時(shí)刻還有安舒時(shí)刻的體驗(yàn)。其中，有20多家綜合體與萬達(dá)連成一體。陳華表示法國設(shè)計(jì)師團(tuán)隊(duì)在18-19年間為錦江都城重新定位整體設(shè)計(jì)，將art deco裝飾藝術(shù)風(fēng)格和中式復(fù)古元素完美融合。同時(shí)，打造出體驗(yàn)人文禮遇的茶吧，可為賓客提供不同口味的品質(zhì)好茶及體驗(yàn)到在地茶文化。酒店的裝飾物由法國團(tuán)隊(duì)帶著設(shè)計(jì)性的獨(dú)特眼光挑選和打造，并對(duì)比多個(gè)供應(yīng)商進(jìn)行物料的采購、設(shè)計(jì)以及復(fù)原。錦江都城將餐吧和酒吧合二為一，晚上的燈光可以調(diào)節(jié)，整個(gè)設(shè)計(jì)既包含半私密性的文化沙龍?jiān)O(shè)計(jì)，又集多功能與社交共享空間與一體。同時(shí)，健身房版塊與網(wǎng)紅健身房進(jìn)行合作，客人入住即可直接預(yù)約私教。酒店設(shè)有新零售專區(qū)和線上微商城，賓客可從中選購錦江都城專屬定制的文化衍產(chǎn)品，也為酒店增強(qiáng)了相關(guān)收入和溢價(jià)收入。 

錦江都城設(shè)計(jì)集結(jié)中國摩登元素，整體選址面積是5000至15000平米，單房的造價(jià)基本上不會(huì)超過13萬，整個(gè)大堂希望面積不小于150平米。錦江都城針對(duì)年輕客人進(jìn)行創(chuàng)新的升級(jí)設(shè)計(jì)，針對(duì)不同城市、產(chǎn)品、文化進(jìn)行相關(guān)植入。

錦江都城品牌加盟綜合部負(fù)責(zé)人李久勝

對(duì)于現(xiàn)場投資人關(guān)于錦江都城品牌加盟費(fèi)的問題，錦江都城品牌加盟綜合部負(fù)責(zé)人李久勝表示錦江都城的加盟費(fèi)由三部分組成，一是固定加盟費(fèi)，常規(guī)標(biāo)準(zhǔn)40萬，其中涵蓋了整體的設(shè)計(jì)流程以及合作理念，包括消防設(shè)計(jì)。二是浮動(dòng)加盟費(fèi)，根據(jù)酒店規(guī)模的客房量，每間3500元左右。三是工程監(jiān)理費(fèi)8萬，同時(shí)錦江都城會(huì)派遣品牌中國區(qū)的設(shè)計(jì)經(jīng)理進(jìn)行現(xiàn)場指導(dǎo)，次數(shù)不低于10次。李總強(qiáng)調(diào)，錦江都城品牌會(huì)以24×365的模式為每一位加盟商、潛在加盟商以及還不是加盟商的朋友提供服務(wù)，予以投資人充分的咨詢、支持和解答。

04

酒店投資，選擇租賃還是購買?

在小旦旦科技總裁兼品牌中國戰(zhàn)略規(guī)劃院專家委員組委員丁曉宇的主持下，敏捷集團(tuán)酒店事業(yè)部總經(jīng)理田文國、投資人聯(lián)盟佛山主理人覃漢錄、錦江都城番禺萬博酒店法人代表張英鵬、錦江酒店（中國區(qū)）副總裁兼錦江都城品牌總裁虞瑜就“地產(chǎn)公司與投資人與文化酒店的思維碰撞”話題展開深入探討。

從右到左：

錦江酒店（中國區(qū)）副總裁兼錦江都城品牌總裁虞瑜

酒店投資人聯(lián)盟佛山主理人覃漢錄

錦江都城廣州番禺萬博酒店法人代表張英鵬

敏捷集團(tuán)酒店事業(yè)部總經(jīng)理田文國

小旦旦總裁兼品牌中國戰(zhàn)略規(guī)劃院專家委員丁曉宇

酒店在租約投資的機(jī)會(huì)如何？

錦江都城番禺萬博酒店法人代表張英鵬表示，敏捷地產(chǎn)在番禺周邊投入較多，當(dāng)時(shí)接觸項(xiàng)目是一個(gè)整改的過程，即城市化提升的整體過程。回建了原先的村地，回建后發(fā)現(xiàn)適合出租。其他的模式，比如商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在比較稀缺。再就是配套型的商務(wù)酒店前景更好，因?yàn)橛杏螛沸途频赆槍?duì)游客。 

錦江都城番禺萬博酒店

投資人聯(lián)盟佛山主理人覃漢錄認(rèn)為考慮投資的資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)如下：一、如果沒有產(chǎn)權(quán)的，價(jià)格在1萬元以下的，會(huì)考慮投資；二、如果租約回報(bào)率在5年之內(nèi)的，會(huì)考慮投資；三、如果資產(chǎn)回報(bào)率，包括租售比在12年以內(nèi)，也會(huì)考慮，但超過12年，即使杠桿效率流轉(zhuǎn)1倍，也不會(huì)考慮。

現(xiàn)在廣州有哪些投資項(xiàng)目？資產(chǎn)合作機(jī)會(huì)是怎樣的？

投資人聯(lián)盟佛山主理人覃漢錄表示會(huì)，從項(xiàng)目的后發(fā)優(yōu)勢、會(huì)員數(shù)量少、門店少、競爭勿過于激烈這幾個(gè)維度進(jìn)行考量。他認(rèn)為高速成長期的品牌，是選擇投資的標(biāo)準(zhǔn)之一。

敏捷集團(tuán)酒店事業(yè)部總經(jīng)理田文國認(rèn)為，做酒店運(yùn)營或其他投資，首先要選擇物業(yè)。要想物業(yè)零成本，除非自己持有，尤其是做酒店，找到合適的便宜的物業(yè)，是投資的關(guān)鍵。而位置不錯(cuò)、成本低、后續(xù)經(jīng)營空間大是選擇好物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。

從錦江都城的角度，如何看廣州酒店投資市場的機(jī)會(huì)？

錦江酒店（中國區(qū)）副總裁兼錦江都城品牌總裁虞瑜表示，目前錦江都城取得的成績，是發(fā)展團(tuán)隊(duì)和品牌團(tuán)隊(duì)的一致努力，打造出了品牌的好品質(zhì)和好口碑。酒店最終是客人需求的體驗(yàn)感，是物業(yè)的感官，即物業(yè)的高度——它可以帶給客人安全感。

她總結(jié)目前都城開展的項(xiàng)目并不多，但講究品質(zhì)感，并非盲目發(fā)展，同時(shí)希望做出溢價(jià)，一部分是房地產(chǎn)的溢價(jià)；另一部分是幫助投資人保障品牌的品質(zhì)感。物業(yè)的品質(zhì)感和投資的品質(zhì)感，這也將為消費(fèi)者帶來了非常好的體驗(yàn)價(jià)值。

本次活動(dòng)中，錦江都城團(tuán)隊(duì)還為在場投資人提供了不一樣的加盟特惠，十位幸運(yùn)投資人將分別獲得3個(gè)月免管理費(fèi)，免費(fèi)兩個(gè)軟硬裝的最新樣板間等優(yōu)惠福利。這一舉動(dòng)將活動(dòng)推向又一個(gè)高潮。

如今，中國酒店市場正處于又一輪產(chǎn)業(yè)變革和后疫情時(shí)代行業(yè)復(fù)蘇的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，本次開放日聚焦優(yōu)質(zhì)物業(yè)，帶動(dòng)文化為資產(chǎn)增值，創(chuàng)造酒店更高收益，真正實(shí)現(xiàn)品牌與投資人的長遠(yuǎn)利益，促進(jìn)中國酒店行業(yè)健康、可持續(xù)的良性發(fā)展。

錦江都城酒店品牌介紹

錦江都城是全球排名第二位的酒店集團(tuán)--錦江國際集團(tuán)旗下定位國際四星級(jí)的文旅探索型中高端酒店品牌，起源于上個(gè)世紀(jì)30年代的上海。目標(biāo)客源為全球中產(chǎn)階級(jí)旅居休閑商務(wù)客，憑借品牌國際化團(tuán)隊(duì)的管理讓全球游客享受一種別致的文旅待客之道。目前已超300家酒店，遍布中國100多個(gè)城市。未來3-5年錦江都城品牌將沿“一帶一路”國家布點(diǎn)60家酒店，全球?qū)⑦_(dá)到1000家酒店規(guī)模，致力于打造具有國際影響力的文創(chuàng)酒店品牌。錦江都城，點(diǎn)亮心視界。